我遇到許多年輕的客戶，他們都很想買房子，但卻不知道從何下手，只知道頭期款準備兩成即可，但對於我們第一線人員來說，只有兩成是不夠的，甚至對【某些人】來說，銀行願意貸到八成，也不見得是好事。
今天我會教你如何評估自身的頭期款與相關費用。
頭期款是什麼?
簡單來說，買房之前要先拿出20~30%現金，這也是向銀行證明我們自身的財力，同時你也要承擔一些風險，否則銀行怎麼可能會貸款給你。
不用頭期款可以零元買房?
不可能、不可能、不可能、絕對不可能。
該準備多少頭期款?
以成交價1000萬為例，你需要準備總價的30%
也就是300萬頭期款，因為你還有代書費、登記規費、契稅、房仲費、履約保證專戶費、潤筆費、實價登錄費。
1.房仲費
成交價的2%
舉例:1000萬乘上2%=20萬，以此類推。
2.代書費與登記規費
正常情況下大約是2萬左右，如果該房子持有土地權狀很多，代書費會非常高，我曾經遇過新竹的山水豪景透天，土地權狀就高達39張…代書費要15萬，我聽到都傻了。
3.契稅
房屋評定現值6%
這個就要看屋主的稅單，假設評定現值是100萬乘上6%=6萬
所以應繳契稅6萬。
4.履約保證專戶費
成交價的萬分之3
1000萬乘上0.0003=3000元
所以履約保證專戶費就是3000元
5.代書潤筆費
成屋一千，預售屋兩千。
6.實價登錄費
1500元，可委託代書代辦
房子屋況不好
如果你買的房子屋況很好，搬進去就可以入住，上面所敘述的頭期款30%就很足夠。
但如果你買的房子屋況很差，至少要準備40%~50%的頭期款，因此你在買房的時候假設只有300萬頭期款，那就一定要找屋況很好的房子，否則買了沒錢裝潢也無法居住。
關於貸款8成與85成這件事
相信有很多的網紅、網友以及你的朋友，他們都會告訴你可以貸款8成與85成，所以頭期款只需準備2成左右即可，這句話有爭議，對他們來說這是可以做到的事，但對你來說也是嗎?
個人負債比影響貸款
我在負債比這篇有提到這件事，你不能夠把朋友、網紅或網友的買房經驗套用在你身上。
想了解的朋友可以去看看我之前寫的負債比文章。你知道負債比會影響銀行貸款嗎?
房子的坐落地影響貸款
銀行喜歡把房子分等級A、B、C、D、E
A到85成
B到8成
C到75成
D到7成
E到65成
我上面說的這些不代表適用所有銀行，畢竟每間銀行都有自己核定的標準，但基本的概念不變。
例如:新竹關埔區就是A區，銀行估的很高，可以貸款到8成~85成。
竹東二重埔的環球市、環宇市、星都心等，大約是C左右，貸款成數約7~75成
南寮是B，還蠻多銀行可以貸款8成，這點讓我感到意外，因為很多客戶不喜歡南寮。
關於地點影響貸款成數，可以觀看這篇YouTube
銀行貸款八成不見得是好事
“銀行貸款八成不見得是好事”這會讓蠻多人出現問號????為什麼我會這樣說，我用一個實際案例向你說明。
貓先生月薪三萬多，買了一間770萬的房子，這間銀行可貸八成，主要因為爸爸作保人，所以頭期款只要154萬，聽起來很低也很棒，但這個案子最大的關鍵不是頭期款，而是月付款。
貓先生必須每個月支付2萬2左右本息攤還
頭期款兩成，154萬情況=月付2萬3左右
頭期款三成，231萬情況=月付1萬9左右
這兩個情況差非常多，一個是生活費不足一萬，另外一個是生活費有一萬多，還好貓先生的媽媽有聽我的建議增加頭期款，不然貓先生每個月生活費會很緊繃。
結論
1.寫斡旋之前一定要請銀行估價。
2.屋況好的房子頭期款可以抓30%
3.屋況不好的房子頭期款抓40%~50%。
4.唯有評估自己的負債比，不要用別人的經驗套用在你的身上，你要記住每個人都是獨立個體。
5.別忘了!除了頭期款也要規劃好月付款。
所以房子的估價與銀行貸款沒有單一標準，它是一個房子與個人條件的綜合評估，即便你現在有了概念，但我們終究不是銀行，正確的做法是買房之前就要請銀行先估價，估完之後再寫斡旋，這樣才是最安全的做法。
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