買房是人生大事，賣房也是人生大事，畢竟房子幾乎是每個人一生的積蓄，不論買房或賣房都要用最理性與專業的角度去看待。

同樣賣房可以很簡單，也可以很複雜，複雜到會牽扯交易的安全性與稅務上之問題

身為市場上第一線的我，將會用淺顯易懂的方式告訴你，賣房要注意那些事情

因為賣房可以牽扯的層面非常廣，這篇會以正常交易情況為說明

1.賣房第一步-了解稅務與支出

多數屋主賣房希望就是獲取多一點的利潤，但想要獲取利潤就一定要先了解稅務之問題，那我們就先來看看賣房會產生哪些稅?

1.1-舊制-房屋財產交易所得稅

若你是在『民國104年12月31號之前取得此房子』任何時間點賣房子都是用於舊制稅率，不會被課到房地合一稅

想要了解舊制賣屋內容，可點選下方圖片

1.2-新制-房地合一稅

若你是在『民國105年1月1號之後取得此房地』你賣出的房子就會被課到房地合一稅

想要了解房地合一稅內容，可點選下方圖片

1.3-新制與舊制-土地增值稅

舊制土地是唯一賺錢不需要被課稅

但房屋移轉之時，不論是新制與舊制都會有一個土地增值稅必須要繳納

1.4-房仲服務費

成交價的百分之四，有成交才需支付，若沒成交則不需支付

1.5-代書費

在新竹這邊代書費是由買方支付，也有聽說南部是由賣方支付，或是一人一半

1.6-履約保證專戶費

買賣總價的萬分之六，與買方一人一半

舉例:一千萬房子*0.0003=3000元，買方支付三千，賣方也支付三千，共六千元

2.賣房第二步-可以抵扣之費用

上面我們了解完賣房需要繳那些稅，自然也會有賣房可以抵扣之相關費用，若你不知道可以抵扣，國稅局也不會主動告知你，到時候可就浪費這些錢，因此有專業人士在旁協助也是一件很重要的事情

2.1-裝潢費

裝潢費可以抵扣，但有條件的抵扣『以拆不走的裝潢為主』可移動的家具不列入抵扣項目，除此之外國稅局也有提出抵扣查核之五大項目，要抵扣裝潢費這五大項目缺一不可

1.裝潢估價單
2.合約書
3.兩聯式發票
4.匯款金流
5.裝潢前後對比的照片

2.2-房仲費

若是有委託房仲賣房，只要賣出就一定會有房仲服務費的發票，而房仲服務費的發票很值錢，請一定要留著，因為可以抵扣賣屋之成本

3.賣房第三步-賣房管道

不論是屋主自售，或是委託房仲都沒有好與壞，也沒有對錯之分，全看個人需求，有大量的時間就自己帶看賣房子，若沒有時間就委託給房仲幫忙賣

但其好處就是不用面對買方各種無俚頭的要求，或是看看哥與看看姊，甚至可怕的詐騙集團

3.1-售屋網

網路上有許多售屋網，比較常見的就是591、5168、樂屋網、永慶、台慶、信義等等，這些都是買方可以找得到房源的地方，也是屋主自售與房仲可以曝光的地方

3.2-FB社團

如果你喜歡PM來PM去，相信FB社團是你的好歸屬，好啦~不開玩笑了

FB社團也是屋主與房仲曝光物件的好地方，只是PO文的版面會被洗很快，一不小心就石沉大海

3.3-屋主自售

屋主自售最大的好處就是可以省下服務費，以賺取更多的利潤，若房仲不需要報酬，誰還會想花時間面對買方

雖然說屋主自售可以省下服務費，但同時也產生另一個問題【詐騙與交易安全性】在591上詐騙非常的猖狂，不僅是詐騙屋主，甚至房仲業界也受到詐騙，只能說詐騙無所不在

因此591上的屋主自售是越來越少，甚至聰明的詐騙集團只要知道你的房子已經塗銷之後，肯定第一個先來詐騙你

3.4-委託房仲

委託房仲就是會產生房仲服務費，雖然有多一筆費用支出，但房仲能做到很多事情

現今市場上有90%以上都是委託於房仲銷售，其主因是可以處理交易安全，擔任第三方公證，還可以幫忙帶看房子，面對買方冷嘲熱諷，甚至計算出相關稅率與注意一些你不知道的專業性，而這些專業性有時候嚴重到可以省下百萬元稅金與糾紛

3.4.1-一般委託

委託有分一般約與專任約，一般委託屋主也可以自售，也可以同時委託給多位房仲銷售，其優點速度快，但房子價格也有較高的機率容易被賤賣，因此買方也很聰明，會問很多房仲，讓他們自相殘殺，看哪一位房仲可以幫他議價到最低的金額

另外一般委託還有一件很可怕的事，連我自己都覺得很可怕，就是一定會被房仲打爆電話或是來你家按電鈴，不斷的騷擾屋主，直到此房仲簽到委託為止，而且不是只有一位房仲打擾，是成百成千位房仲找你，你甚至聽到手機響起都覺得可怕

3.4.2-專任委託

專任委託顧名思義，只能給一人委託，但屋主不能自售，只有這位房仲可以幫你賣房子

其優點價格有較高的機率可以賣得漂亮，甚至房仲會為了這件專任委託願意花更多的時間與金錢成本賣這間房子，花重金打廣告，不論是拍照、文案、行銷等等，都會盡心盡力做到最好

甚至不會有其他的房仲打擾這位屋主，不用被成百成千房仲精神轟炸

3.4.3-專業性

屋主自售最常遇到的就是稅法方面的知識不足，若是園區的客戶還好，至少稅法方面的知識是有，但在進一步的細節往往就會沒注意到

例如:戶籍尚未遷入，導致無法辦理重購退稅，或是繼承下來之後再轉賣，本以為按照原價賣出就不會被政府課稅，殊不知是用房屋評定現值計算，導致要支付大量的稅金，這些都是細節，若不是每天接觸不動產之人，很難會注意到這些事

4.賣房第四步-交易安全

多數的房仲專業性一定比屋主好，甚至買賣的經驗也比屋主高，可以注意你沒注意的事情，可以建議你沒想到的事情，甚至可以擔任交易過程的第三方公證單位，監督買賣雙方交易流程

4.1-屋主自售-雙代書

若是沒有委託房仲賣房，就一定要找雙代書，如果你問我有沒有浪費錢，我必須說有，但這是為了交易安全，你必須要用自己的代書去把關對方的代書，避免對方與代書是同一夥騙走你的產權與金錢

4.2-價金信託

價金信託其實就是委託給銀行相關的金融機構，交易過程與履約保證差異不大

但權利執行有差異，若是屋主一屋二賣，或是不辦理塗銷者，又或是買方不支付尾款者都無法順利完成交易，需要進入司法審判，時間與精力都會消耗較大，對於買賣雙方來說都是有風險存在性

4.3-履約保證

履約保證是每間房仲公司都會使用的交易安全之方式，而履約保證雖然過程與價金信託差異不大

但執行的權利是保證買賣雙方風險降到最小，也保證雙方各項權利受到保障，例如延期交屋者，理應要支付滯納金，而履約保證可以保障遵守合約者的權利，但同樣的事情，價金信託卻沒有違約的執行權利

5.定價策略

當屋主自售時各式各樣的價格都有，有如五花八門，但這些五花八門的價格，不外乎是希望多賺一點，這時候買方看得頭痛，房仲看了頭更痛

我經常遇到屋主剛開始賣房子都開天價，導致房子根本沒人看，必須要一直不斷與屋主溝通、協商才有辦法把價格調整到市場可以接受的程度，所以要怎麼做?

1.試水溫

剛開始可以賣高一點，但也不要過高，研究自己社區內實價登陸，周邊房子實價登陸也要研究，不論是預售案、中古屋都要分析過

2.冷靜客觀分析自己房子的條件

例如:幾樓?是否為邊間?衛浴室有無對外窗?車位是否為平面車位?屋齡是幾年?房子的屋況如何? 為什麼需要這麼麻煩分析這些?

因為我看過太多屋主出售房子之時，樓層比別人低、屋況比別人慘、車位又是機械車位，屋齡又老，最後還開的比別人貴，這種房子在市場上多的是，最後往往是賣很久，賣到沒信心才會聽取房仲的建議降價，但其實有專業的人在旁協助，可以減少撞牆的時間與痛感

3.研究現在市場物件

不要只看實價登陸，也要看看現在市場上社區銷售的物件，或是周邊社區正在銷售的物件

4.與房仲聊聊

找位順眼的房仲與你聊聊，你可以從房仲的口中得知很多消息，而這些消息都是在網路上找不到的資訊

5.找一位喜歡的房仲

最簡單的方法就是，找房仲來估價，這些事前的調查與繁瑣的功課，房仲都會幫你通通搞定

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