我們都知道買房子與賣房子是人生大事，有的人這一生只會買一間房子，但有的人這一生會買很多間房子，不僅是買很多間房子，甚至也賣很多間房子，不論是哪一種類型的人，只要你賣房子就一定會繳稅，所以我們今天要來認識一下房地合一稅。

以下探討都是房子買賣常見的交易行為，主要是針對成屋、個人與境內居住者。
而法人與境外居住者不在這篇文章探討範圍，另外繼承與贈與也不在這篇文章探討範圍。

1.什麼是房地合一稅?

簡單來說就是為了打擊投資客，並且阻止短期炒房所制定的稅法，關於是否有打擊到投資客或是短期炒房，我在最後會加入個人的見解。

1.時間:民國105年一月一號購買的房子一律都是使用房地合一稅

2.對象:境內居住者(中華民國居民)、境外居住者(稅率不同，不在此篇探討範圍)

3.建物:預售屋、新成屋、中古屋

只要符合以上要點，通通適用於房地合一稅

2.房地合一稅率

持有時間越短，課稅也就越重，持有時間越長，課稅就越輕，每種年限都代表課稅的稅率
例如:1年內就賣出是45% 如果是第四年賣出就是35%

2.1-課稅級距

0~2年 45%
2~5年 35%
5~10年 20%
10年以上 15%

2.2-自用稅率

自用稅率是一個很特別的稅率，如果滿六年之後賣出，並且符合相關條件會非常優惠，如果要賣房子我推薦大家等六年後

2.3-自用稅率級距

滿六年以上先減400萬免稅額，乘上稅率10%

2.4-自用條件

1.所有權人或配偶或未成年子女其中一人須設戶籍在房子內，並且連續六年
2.六年內不得有出租與營業之行為
3.符合以上條件除了稅率10% 並且享有400萬免稅額

3.土地漲價總數額

很多人聽過房地合一稅，但土地漲價總數額卻很少聽到，其實就是房地合一稅=房子與土地一起課稅，但還有一筆土地增值稅也要課，這樣土地就等於重複課稅，所以避免此情形發生，國稅局會用土地漲價總數額套用在計算公式內，減掉重複課稅的部分，如果覺得複雜，就把土地漲價總數額當作計算公式的一部分即可

3.1-公式

現在賣屋成交價-當初買房成本-可抵扣費用-土地漲價總數額=獲利價差
獲利價差*稅率=繳給國稅局的房地合一稅

4.可抵扣費用

買房與賣房都有許多產生的費用，而這些費用都可以在賣房的時候作為抵扣費用之成本，以下是常見的抵扣費用，當然還有其他的費用，但金額不大，這裡就不一一列舉

5.如果賣房子的話要怎麼算?

先要知道自己持有時間多久，持有時間看權狀上登記日期為主，了解自己屬於什麼稅率，再來就是減去各項成本，最後乘上該區間稅率，以下我會用案例說明讓你們更了解

5.1-短期交易案例

1.小獅子在110年1月買600萬

2.小獅子在111年9月賣1300萬(未滿兩年45%)

3.賺取價差700萬

4.抵扣費用50萬

5.土地漲價總數額30萬

5.2-稅率計算公式如下

賣出成交價-當初購買房子的成本-抵扣費用-土地漲價總數額=價差
價差*稅率級距=要繳給國稅局的錢

1300萬-600萬-50萬-30萬=620萬
620萬*45%=279萬

5.3-自用稅率案例

1.狗狗在106年1月買600萬

2.狗狗在112年1月賣1300萬(滿六年且符合其他自住條件)

3.抵扣費用50萬

4.土地漲價總數額30萬

5.4-自用稅率計算公式如下

賣出成交價-當初購買房子的成本-抵扣費用-土地漲價總數額=價差
價差-400萬免稅額*稅率級距10%=(要繳給國稅局的錢)

1300萬-600萬-50萬-30萬=620萬
620萬-400萬(免稅額)=220萬
220萬*10%(自用稅率)=22萬(要繳給國稅局的錢)

相同的案例，沒自用與有自用差很多
沒符合自用稅率，且短期交易需繳279萬給國稅局
有符合滿六年自用稅率只需繳22萬給國稅局

6.結論

1.短期交易:如果是短期交易會被課非常重的稅

2.自用稅率:善用自用稅率，只要注意時間、戶籍、無出租與營業行為，滿六年以上就可使用自用稅率

3.房地合一稅是否真的打房?我必須告訴你，沒有…繳給政府的那些稅率只會墊高屋主的成本，所有要繳的房地合一稅都會加在買方上，我知道你現在心裡想說不合理對吧?但這就是事實，這就是市場的運作方式，政府官員知道這件事嗎?知道!!但為什麼沒有處理?原因很簡單，因為背後牽扯的利益太過巨大，2022年的時候稅金超收4500億，看到這裡我想也不用再多做解釋，大家彼此心知肚明

今天所說的都是房地合一稅最基礎的觀念，之後還會有變化題，例如核實認定、可扣除的成本與費用、土地漲價總數額等等

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