買房與賣房都要繳稅，只是繳的稅務品項與對象不同，常常讓人搞不清，今天我會用簡單明瞭的方式來教你，賣房之時會需要繳什麼稅?
本篇討論為舊制財產交易所得稅，104年12月31號之前取得此房子，含31號
105年1月1號之後所取得此房子，屬於房地合一稅之範圍，不列入本篇深入探討
1.時間-你是舊制還是新制
賣房之前要先搞清楚自己是舊制還是新制，因為這兩個課稅的方式不同，金額也不同，所以你必須知道自己適用什麼稅，才能提前做賣屋的規劃
1.1-舊制:財產交易所得
只要你的房子在104年12月31號之前買的房子，一律適用於舊制財產交易所得(不是以簽約當天為主，是以權狀的登記日期為主)
1.2-新制:房地合一稅
只要你的房子在105年1月1號之後買的房子，一律適用於新制房地合一稅(不是以簽約當天為主，是以權狀的登記日期為主)
2.稅率-新舊制課稅差異
新舊制課稅有所落差，最大的差異在於持有時間，新制的持有時間越短，所課徵的稅就越重
而舊制就沒有這個問題
2.1-舊制出售
舊制出售土地:免繳綜合所得稅
舊制出售房子:納入個人財產交易所得，累進稅率從5%~40%
2.2-新制出售
新制出售房地-需課賣出價差之房地合一稅
若持有以下時間內賣掉，將課該區間%數
0~2年45%
2~5年35%
5~10年20%
10年以上15%
自用稅率滿六年，先減除400萬免稅額，價差僅課10%稅率
2.3-土地增值稅
不論新舊制都一定會有土地增值稅
3.核實認定(有登記資料)
所得法規定必須先~~~採用核實認定法，這是在政府機關查得到當初你取得的成本，或是你有留下合約或是單據做為核實認定之方法，所以我們需要計算數值才能得到正確的課稅所得
這邊會有一些複雜，需要記一下公式，下面我會用例子來做舉例
3.1-房子獲利公式
現在賣出價-當初購買價-抵扣之費用=淨利
3.2-房地比公式
3.3-財產交易所得公式
淨利X房地比=財產交易所得申報的數字
3.4-房屋評定現值
可以在房屋稅單下方看到住家與非住家，下面有一欄課稅現值，這就是房屋評定現值，但這不是最終數值，若是要完整與正確數值，需要到稅捐處申請稅籍證明
3.5-土地公告現值
土增稅單左下角有一欄移轉現值總額，這就是土地公告現值
3.6-案例說明
買入
例如:貓先生在103年1月買房
簽約時合約有登記房子市價為400萬
另外花了裝修費100萬
賣出
貓先生在今年113年8月賣出房子1100萬
且現在的房屋評定現值為30萬
土地公告現值為970萬
套用上面房屋獲利公式，先算出房子淨利
現在賣出價-當初購買價-抵扣之費用=淨利
1100萬-400萬-100萬=600萬(淨利)
套用上面房地比公式，算出房地比多少
房地比=3%
再套用上面財產交易所得公式
淨利600萬×房地比3%=180000
此十八萬就是要申報財產交易所得之數字
3.7-底扣之費用
上面有提到抵扣之費用是什麼?
我們在買房、賣房、裝修房子時都會產生費用，而這些費用若是有留下合約或是發票與單據的話，就可以做為抵扣之費用
3.7.1-買房產生的費用
代書費、房仲費、履約保證費、契稅、印花稅、地政規費
3.7.2-賣房產生的費用
房仲費、履約保證費、土地增值稅、代書費(新竹這邊是不向屋主收取代書費)
3.7.3-房子裝潢
裝潢費可以抵扣，但有條件的抵扣『以拆不走的裝潢為主』可移動的家具不列入抵扣項目，除此之外國稅局也有提出抵扣查核之五大項目，要抵扣裝潢費這五大項目缺一不可
1.裝潢估價單
2.合約書
3.兩聯式發票
4.匯款金流
5.裝潢前後對比的照片
4.核實認定(無登記資料)
簡單來說就是合約、單據、能證明房子一切成本的東西都不見，無法提出證據，甚至連國稅局都查不到你當初取得這間房子的成本，此時國稅局就會用另一種方式來計算
4.1-房屋評定現值×個人出售房屋之財產交易所得計算
這邊的你已經知道房屋評定現值是從何而來，但財產交易所得之區域比例要去哪裡看?
去財政部官網查詢，最新個人出售房屋之財產交易所得計算，我這邊先以新竹為例子
112年新竹市比例為27%
112年竹北市比例為32%
套用上面舉的例子
房屋評定現值30萬×新竹市比例27%
財產交易所得=81000元
此八萬一就是財產交易所得申報之數字
4.2-各縣市豪宅課稅金額
同上~若是找不到相關資料可以證明取得成本，賣房子的同時又達到豪宅門檻，此時算法又有所變動，因此我們先來了解豪宅定義
4.2.1-臺北市
房地總成交金額新臺幣六千萬元以上。
4.2.2-新北市房
地總成交金額新臺幣四千萬元以上。
4.2.3-桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市
房地總 成交金額新臺幣三千萬元以上。
4.2.4-其他地區
房地總成交金額新臺幣二千萬元以
4.3-豪宅課稅公式
豪宅課稅是用賣出總價×房地比×17%
我用新竹地區舉個例子，假設成交總價是3500萬，房地比套用上面的3%
3500萬×3%=105萬
105萬*17%=17.85萬
此17.85萬就是財產交易所得申報之數字
5.併入個人綜合所得稅
我們在上面舉例許多案例，最後算出來的數值，都是為了併入隔年的個人綜合所得稅，就看賣出的房屋所得與薪資所得在哪一個級距，國稅局就會依照此級距進行課稅
5.1-所得課稅級距
上面就是所得課稅的級距，國稅局會依照你去年賺多少錢，決定你課稅的稅率，若你的淨利收入是一百萬，而這一百萬包括你的薪資、賣房子、股票等等所獲得的收益，最後×稅率12%，再減去累進差額，因此以一百萬的淨利所得，需要繳78700元給國稅局
舊制賣屋的算法確實有點複雜，若是看完之後仍然有不懂的地方，可以加我的LINE諮詢
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