買房子是人生大事，因為這將是你人生中買過最貴的產品，而這樣的產品將會陪伴你度過下半生，就像娶老婆一樣的貴重，所以是人生大事沒錯吧?
買房可以很簡單也可以很複雜，因為牽扯太多專有名詞、法律與稅法，甚至貸款與買房流程都是你需要親自了解，身為第一線人員的我，會用淺顯易懂的方式教你如何從找房到看房，直到最後買下屬於自己的家。
因為這個主題非常龐大，牽扯的東西太多，只能先跟你們說類似心法與注意事項，關於細節的部份之後會再主題，會針對每個細節做探討。
買房第一步-了解房貸
正所謂知己知彼，百戰百勝，所有買房子最重要的第一步就是頭期款，畢竟沒有錢什麼都做不了，因此就要評估自身的財務狀況，還有了解銀行的喜好程度，而在找房的過程中，我建議可以從以下三點為出發。
探討過程中我會以常見案例與新竹地區為例子。
頭期款
1.新竹市
如果你是買新竹市房子，通常我建議抓成交價的三成，因為包含代書費、印花稅、契稅、登記規費、房仲費、履保費、火災險、地震險、銀行開辦費等相關費用。
2.新竹縣
如果你買的房子是坐落在新竹縣，我建議頭期款抓成交價的四成。
上面敘述是基本的買房費用，若你買的房子需要重新整理與裝潢，我建議要再多加一成整理費用。
你知道房子也會影響房貸成數嗎?
1.縣市的差異
以新竹為例，如果你住在新竹縣任何一區，貸款幾乎都會被扣一成。
2.建築物用途
只要不是銀行喜歡的商業用與住宅用，其他用途像是辦公室用途就會被扣成數。
3.屋齡
屋齡太老或是超過50年以上，對於銀行來說風險太高，甚至50年以上的房子沒價值。
4.小套房
主建物+附屬建物小於10坪~12坪，這種房子很容易被銀行判定貸款五成~六成。
5.房子的裝潢
中等裝潢以上與房子乾淨可以再多0.5成
6.生活機能
荒郊野外，喊破喉嚨都沒人來救，直接扣一成。
7.嫌惡設施
房子附近五百公尺內有嫌惡設施，例如火葬場、墳場、情色場所，八大行業等…直接扣。
8.實價登錄
只要你買的房子與該社區實價登錄不符合行情，甚至高過太多，頭期款至少要準備總價的一半以上。
9.特殊豪宅
台北市總價超過7000萬以上認定為豪宅
新北市總價超過6000萬以上認定為豪宅
其他縣市總價超過4000萬以上認定為豪宅
像我住的新竹地區，只要超過4000萬以上，貸款一律只能四成，頭期款需準備六成
你知道個人條件會影響房貸成數嗎?
1.信貸
買房之前有信貸，肯定會影響貸款成數，建議房貸審核通過之後再用信貸。
2.車貸
買房之前有車貸也會影響買房，如果要買車先忍著，等買房之後再買車。
3.聯徵
房貸聯徵請勿超過三間銀行，若超過三間銀行會影響房貸喔。
4.個人信用評分過低
顧名思義，銀行叫你繳的錢沒有按時繳款，或是讓信用卡循環。
5.沒有收入或沒有固定金流者
這類的族群會比較難按照一般上班族貸款，通常自備款需要準備五成左右。
6.負債比
如果房貸月付款超過你每月薪資的70%，銀行也不會貸款給你。除非加保人
買房第二步-找房子
前面我們看銀行的部分，你也充分了解房子條件與個人條件會互相影響房貸成數，接著我們就要開始找房子。
房子有分很多種，預售屋、中古屋、新成屋、公寓、華廈、大樓與透天，總之五花八門，你必須要先了解自己的需求是什麼?
找房子有一個觀念就是，如果預算夠多想要一次買到位沒有問題，但如果有預算上考量，我建議就先從兩房找起，或是低總價。
找房的管道
1.房仲網
永慶房屋、信義房屋、中信房屋、台灣房屋、住商不動產。
這幾個是房仲網常見的品牌，我個人就是在永慶房屋的分公司，台慶不動產
2.物件集中網
591、yes319、樂屋網、好房網
上面物件都是房仲PO上去的房子，會有很多重複性的物件，甚至已經賣掉但廣告還在上面，其實蠻亂的。
3.FB社團
FB社團也有很多房仲在PO物件，與591那些網站最大不同是，你可以直接透過訊息與房仲即時互動，可以更快了解此物件，但缺點還是很亂，好像只要有房仲的地方，這些網站就不會有乾淨的一天。
4.建商
如果你鎖定的是預售屋，我建議就積極的跑代銷現場，他們會有專人詳細解說。
以上是現在市場上找房子最常見的管道，不論你想選哪一種，能幫助你找到好房子的就是好管道
買房子是否需要找房仲?
這題答案沒有絕對，如果你時間多可以自己來，甚至自己花時間開發找屋主、研究市場與屋主議價等，這些也是好方法，而且還能省下仲介費，但代價是需要較多的辛苦與時間。
如果你沒有時間的話，房仲會是你買房子的好夥伴，可以幫你整理市場行情，尋找相關物件，有第一手消息可以馬上讓你知道，甚至教你看房與研究房市，所以這題沒有標準答案，完全都是依照需求而定。
而且市場上有95%的物件都在房仲手上，你想不遇到房仲也很難吧，當然你也可以選擇屋主自售的房子，只是屋主自售的房子你也不見得會喜歡，更何況只有5%左右的市佔率。
至於房仲的服務費內政部有規定，不得高於買賣雙方成交價的6%服務費，通常是買方2%，賣方4%
區域行情
說到行情一定要提到實價登錄，只要你正在找房子或看房子，就一定要研究實價登錄，要養成良好習慣，甚至多去看看不同區域的房子。
例如：你想買新竹市北區的房子，也要看新竹市東區與香山區，這麼做的目的不是要你買其他區域，而是要讓你更了解市場行情，未來你在下斡旋的時候，這些經驗會對你有幫助。
找公寓、華廈、大樓、透天或預售屋?
1.公寓
優點:低總價，與華廈大樓相比，可以買到更大的室內空間。
缺點:沒電梯，需要爬樓梯，屋齡與社區也比較老，通常是無人管理。
2.華廈(十樓以下有電梯)
優點:有電梯，通常會有人管理，但可能不是24H，室內空間也不小，也會有一些簡易公設。
缺點:比公寓在貴一點，以現在算起平均在25年以上屋齡。
3.大樓(超過十樓以上有電梯)
優點:有電梯、有管委會、社區新，公設多。
缺點:總價高，公設比高，室內坪數小，管理費也高。
4.透天
優點:這整棟都是你的，你的樓上也不會有惡鄰居，室內空間大，土地價值較高。
缺點:總價高，沒管理員需要自行倒垃圾以及收包裹。
5.預售屋
優點:你買的會是第一手房子，可以任意選擇要的樓層與格局，通常價格會便宜點。
缺點:無法馬上立刻居住，房子的所有狀況必須等蓋完之後才會了解，通常風險較高。
買房第三步-看房子
前面我們已經學習到，如何找房子與該找什麼房子適合自己，現在就要來說看房子需要注意什麼?另外每個人注意的點都不一樣，我這裡舉例都是常見的例子。
但特殊案例，例如:樓層只要1、3、5、7、9，或是2、4、6、8、10類似這種特殊案例不探討。
環境
1.生活機能好
優點:買東西方便，走路即可完成簡易的採買，房子增值速度快。
缺點:人多、車多與空氣差，房子很貴且坪數小。
如果你在意增值這件事，我建議看生活機能好的地方，如果同時想要有大坪數，且良好的居住品質，這種房子也很多，但就是錢的問題，只要你有錢，房子任你選。
2.生活機能不好
優點:安靜、空氣好，房子便宜且坪數大。
缺點:採買不方便，需一次性買完，房子增值速度慢。
剛好這兩個相反，彼此的優點也是彼此的缺點，
屋況
看房子的過程中很容易遇到屋況不好的房子，導致我們的頭期款需要增加更多，因此遇到屋況好的房子要特別珍惜，絕對是少見。
1.自住客
屋主自住通常屋況會比較好，因為屋主現在就住在裡面，不太可能放著漏水或其他大問題不管，而且屋主自住的房子通常很實用，不論是動線或擺放都很不錯，而且房子有什麼問題都可以立刻問屋主，解決掉你所有問題。
我上面講的是常見案例，我也是有看屋主自住的屋況很差，但畢竟是少數。
2.投資客
如果你看的是投資客房子，那你真的就要小心，因為你不知道華麗的背後是什麼狀況，而且他們裝潢的成本普遍來說都很低，通常自住客裝潢平均一坪6~8萬，但投資客一坪約兩萬五左右，甚至你會看到品質很差，動線很怪，洗衣機與冰箱不知道擺哪裡?沒有置物空間等。
目前我現在還沒有賣出任何一間投資客房子，因為我自己也怕怕的，我擔心客戶買了之後有一大堆問題，到時候就得不償失。
鄰居
正所謂千金難買好鄰居，不好的鄰居會讓你上西天取經，如果你想要避開不好的鄰居，你可以從區域做判斷。
例如:新竹科學園區附近都是園區人，生活作息正常，下班之後也比較安靜，這類的族群穩定性極高，甚至未來想要把房子出租出去也很方便。
但如果你是住在巨成附近，自然那邊的族群偏向服務業，服務業上下班時間不固定，因此你在睡覺的時候，他們可能才剛下班，甚至還在HIGH。
採光
採光是我看房子的首要條件，而且採光也是無法用錢改變的事實，通常新大樓客廳較為明亮，但工作陽台大多屬於陰暗，因此曬衣服照不到陽光。
但以我個人來說都是丟烘衣機，所以工作陽台有無陽光對我來說沒差，當然如果你預算足夠，肯定也會選擇有陽光的工作陽台。
小飛俠或是凶宅
小飛俠意思是跳樓自殺者。
很多社區會有小飛俠或是凶殺案，因此可以透過警衛、管委會或是鄰居詢問，甚至在網路上google一下，記得要多方面求證。
如果這些都是發生在公設上，或是發生在其他樓層，以我個人角度是可以接受，但如果是發生在隔壁，或是此房間，如果你不是一位勇者，那我們還是略過吧，因此要確認是否有上敘述之事件。
坪數選擇
1.一房
強烈建議找樓中樓，因為一房的空間已經很小，而樓中樓的設計可讓空間最大化。
2.兩房
通常兩房最常見的就是主建物14~15坪，真的蠻小的，因此我建議主建物要有17坪，不含附屬建物，這種兩房是舒適的大兩房。
3.三房以上
通常三房最常見的就是主建物19~23左右，而23坪是標準三房坪數，但如果想追求舒適的三房，那一定要選擇主建物26坪以上的三房，不含附屬建物。
坪數越大當然越舒適，不過要依照個人預算而定，如果預算不夠，建議標準坪數即可。
座向
坐北朝南肯定是首選，但並不是所有房子都符合條件，像我現在租的房子是坐南朝北，夏天完全不需要開冷氣，一台循環電扇足夠。
而在冬天就超級冷，因為我個人喜歡冷，冷冷的睡覺很舒服，吃火鍋也特別有感覺，我反而喜歡坐南朝北，因此這題的答案真的沒有絕對，完全依照你個人喜好而定。
有無管理組織
1.有管委會
優點:可以維護整個社區的公設、安全與環境，甚至垃圾管理與收發包裹等，這些對於上班族來說是一個很好的服務，甚至可以省掉很多麻煩。
缺點:需要繳管理費，如果戶數少繳的管理費會非常高，因此看房也要注意總戶數多少。
2.無管委會
優點:沒有管理費，即便戶數少也沒差。
缺點:無人維護與管理，甚至電梯壞了都不知道找誰。
樓層
我最常被問到關於低樓層管線轉折處的問題，現在的新房子幾乎都做在地下室，已經沒有所謂的轉折處問題，但舊房子超過20年以上的仍然存在此問題，如果擔心轉折處問題，我建議你略過低樓層。
另外我很推薦頂樓，雖然頂樓戶是大家很討厭的樓層，但卻是我最喜歡的樓層之一，因為你上面沒有鄰居，如果西曬就開冷氣，如果漏水就做好防水即可。
但鄰居這件事情是無法用錢解決，因此我選擇開冷氣，只要避開與人有關的事情，處理事情的方式會簡單很多。
學區
很多父母買在某一區房子是為了孩子學區，因此在學區規劃上就特別重要，以關埔區的學校舉例，光武國中必須設戶籍滿12年才有資格。
等於孩子一出生，戶籍必須要設在光武學區的範圍，而有資格不見得是入學的保障，如果人數太多還要抽籤篩選，因此買房之前就要規劃好未來小孩的學區。
買房第四步-出價
當我們看到喜歡的房子，接著就會出價請房仲幫忙與屋主溝通，這個過程就叫做斡旋，這篇我會把出價的過程解析，讓你了解斡旋的概念，未來碰到斡旋的時候就沒有這麼陌生。
銀行貸款
出價之前有一個很重要的細節，就是請房仲向銀行估價這間房子可貸多少，有一些房仲會先請銀行估價，所以當下你就知道怎麼拿捏預算，但如果沒有估價的數據出來，相信我絕對不要寫斡旋，要相信數字，不要相信房仲的嘴巴。
產權說明書
簡單來說就是調查房子內部的報告，裡面有建物與土地的謄本，還有測量成果圖，房子的坪數與車位等等，這些都會在寫斡旋之前或簽約之前，這兩個時間點與買方確認。
斡旋書
1.斡旋金
寫斡旋書一定要支付斡旋金，我們可以支付的斡旋金額是5萬 or 10萬。
2.訂金 or 全額退還
假設你支付斡旋金5萬，若買到房子，斡旋金5萬將轉成訂金，若沒成交5萬元全額退還。
3.買方違約
若屋主在斡旋書上蓋章並且同意賣，但買方反悔，屋主有權利沒收買方全額斡旋金。
4.屋主違約
若屋主在斡旋書上面蓋章並且同意賣，但屋主隔天反悔，買方有權利請屋主先返還五萬斡旋金，另外屋主再賠償五萬違約金，與買方反悔條件相同賠償。
要約書
1.斡旋金
要約書不需要支付任何金額，連一塊錢都不需要支付，僅填寫書面出價即可。
2.買方反悔
若買方出價1500萬，屋主在要約書上蓋章並且同意賣，但買方反悔，屋主有權利向買方索取賠償45萬。
為什麼這麼多?因為要約書是賠償出價1500萬的3%
3.屋主反悔
與買方條件相同，誰違約就賠償出價的3%
我建議能寫斡旋就寫斡旋，不知道是誰發明這個要約書@@|||
買房第五步-簽約與代書流程
恭喜你完成前面四大步驟，如果產權說明書你都確認過，接下來簽約的過程中買賣雙方都會提出一些約定條件，可能交屋時間延長，或不負瑕疵擔保等，這些是在簽約的過程中最常遇到，當然也有在簽約的過程中突然漲價或殺價，只要還沒簽約之前任何事情都有可能發生喔。
簽約
簽約意味著買下這間房子，屋主與買方會先各自進入一個小房間，房仲就在這兩個小房間跑來跑去…為了就是把剩下的價差搓合，屋主這邊降價一點，買方這邊拉高一點，取得買方與賣方可以接受的中間值，除了搓合價格以外，還有屋主與買方開的特殊條件，只有當這兩個因素解決了，才會讓屋主與買方見面。
接著買賣雙方會各自坐在左右兩邊，代書坐中間，而這位代書是由第三方找來執行簽約作業，第三方就是我們仲介方，這樣對買賣雙方都比較安全。
代書就會把合約的內容與特殊條件與買賣雙方做最後確認，甚至包括斡旋金五萬也是這時候變成訂金，最後確認無誤就可以簽約啦。
簽約之後的7天內要把第一筆款項+服務費匯款到履約保證專戶。
例如:成交價1000萬，第一筆款項就是95萬(其中五萬是斡旋金)+服務費20萬一同匯到履約保證專戶。
後續就是依照代書所交代的時間匯款即可。
用印階段
用印是跟屋主有關係，因為本篇探討是買房，賣房不在此範圍。
完稅階段
在簽約結束之後就要立刻找銀行做貸款，因為完稅階段就是要確認你的承做銀行，因此房仲在這之前就已經幫買方先找好，如果不滿意的話可以自行多找幾家，記得不要超過三間，我在最上面有提到聯徵勿超過三間，否則會影響貸款。
銀行的流程需要一至兩個禮拜，因此建議買方簽約完之後就要積極跑銀行，切記勿拖。
過戶階段
顧名思義就是把賣方的名字過戶到買方，買方成為新的屋主，到過戶階段還是由代書在處理。
交屋
交屋之前可以要求驗屋，甚至確認當初說好的附贈物，如果驗屋沒問題，附贈物也確認過之後就可以約見面交屋。
買賣雙方與代書會共同約好見面，交屋也是由代書全權處理，代書會切算屋主那邊要繳的費用，例如水電、瓦斯、管理費等，切算完之後就會把鑰匙交給買方，另外代書還會給買方一份資料，裡面有稅籍資料，新的土地與建物權狀，這些都要保管好，這樣就可以開始入住或裝潢房子啦。
結論
1.頭期款
你只要買熱鬧地方，房子貸款八成沒有問題。
如果你買的是偏僻地方，或是新竹縣區域，貸款約七成。
記住個人的信用條件一定要遵守與銀行的還款時間。
買房之前絕對不要有信貸與車貸，等房貸審核通過在買車也不遲。
如果個人信用不好，即便房子估價高也沒有用。
2.找房子
找房子可以自己找，也可以請房仲找，不論哪一個都沒有對錯。
研究實價登錄，了解區域行情，這樣才有方向且知道適合找什麼類型的房子與地點。
3.看房子
注意採光、採光還是採光，因為很重要所以要說三次。
注意屋況、屋況還是屋況，因為很重要所以要說三次。
不要買投資客房子，不要買投資客房子，不要買投資客房子，因為超級重要，所以要說三次。
4.出價
出價之前一定要請房仲問過銀行貸款，超級重要。
不要使用要約書。
5.簽約
在簽約之前記得看產權說明書。
仔細評估與閱讀對方開的條件。
簽約完之後立刻去銀行處理貸款。
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